VOL-DSC

Frequently Asked Questions

Wat is de aanleiding voor dit project?

Deze situatie is ontstaan door de wijziging van de huurwetgeving door het vorige kabinet. Particuliere huiseigenaren die deze panden verhuren, verkopen redelijk massaal de huurpanden omdat het niet meer rendeert in box 3. Dit probleem treft DSC leden die bij particuliere huisbazen huren. In alle studentensteden is dit probleem ontstaan en we werken samen met de andere VOL’s van de corpora om expertise te delen. 

Hoe organiseren de aan te kopen huizen zich?

De huizen vormen individuele stichtingen. Deze halen financiering op bij een hypotheekvertrekker, oudhuisgenoten/ouders en het RHF. De oudhuisgenoten/ouders zijn achtergesteld op het RHF. Deze leningen van de oudhuisgenoten/ouders zijn oprentend zolang het RHF nog niet is afgelost. Het RHF is achtergesteld op de hypotheekverstrekker. Het RHF ontvangt maandelijks rente op de leningen.

Hoeveel geld is er de komende jaren nodig?

We komen binnenkort op 22 huizen maar we verwachten dat dit kan groeien tot 50-100 huizen. Dus we zullen geld blijven werven de komende jaren. 

We rekenen ongeveer op €25.000 bijdrage van het RHF per kamer in een huis.

Welke rol heeft het RHF?

Het RHF haalt geld op de reünisten tegen 4% per jaar voor 11 jaar. De reünisten leggen geld in het fonds en worden daarmee gespreid over alle huizen die het RHF steunt met leningen. Doel is geld van reünisten aan het werk te zetten. De reünisten krijgen een bescheiden rente, hiermee blijven ook de huren in de huizen op een acceptabel niveau. De reünisten worden volledig terugbetaald na 11 jaar. 

Het RHF leent momenteel uit tegen 4.15%. (rentes kunnen wijzigen afhankelijk van de rente in de markt). Dat is een kleine spread. Het fonds minimaliseert haar kosten, maar heeft desondanks uitgaven voor bankkosten, verzekeringen, administratie systemen en mogelijk incidentele kosten voor juridisch advies, etc. Een hogere rente betekent hogere huren voor de studenten.

Het RHF geeft leningen uit aan individuele stichtingen van huizen. Deze stichtingsbesturen bestaan uit oudhuisgenoten en ouders. Deze besturen dienen een verzoek in bij het RHF voor financiering. 

Het RHF is een coöperatie, hoe werkt dat?

We zijn een coöperatie en de directie legt elk jaar verantwoording af in de jaarvergadering aan de leden (=obligatiehouders). In de statuten is het mandaat vastgelegd. We hebben met opzet deze structuur gekozen zodat de leden de directie ter verantwoording kunnen roepen. Er wordt een kas en verificatie commissie ingesteld die uit leden van de coöperatie bestaat. Externe controle is voorzien.

Welke voorwaarden stelt het RHF bij het uitgeven van een lening?

Het RHF beoordeelt elke aanvraag en een heeft een aantal criteria om een lening toe te zeggen, waaronder:

• De aanvraag wordt ingediend met een gestandaardiseerd xls-model dat door het RHF en de VaCo wordt beoordeeld. Dit model wordt ook door de hypotheek verstrekker bekeken.
• Het RHF is achtergesteld op de hypotheek maar staat voor de inleggers van eigen kapitaal (dit moet minimaal 15% zijn). Hiermee lopen de eigen inleggers het grootste risico.
• RHF wordt eerder afgelost dan de eigen inleggers. De inleggers ontvangen pas cash rente wanneer het RHF is afgelost. Zij zijn dus oprentend.
• De hypotheek is gemaximeerd tegen de taxatie waarde.
• Het RHF financiert niet meer dan 25% van de project som.
• Er is een meerjarenplanning voor huurverhoging, herfinanciering, onderhoud etc. Deze wordt jaarlijks herzien.
• Wanneer het huis wordt aangekocht vindt er in de regel een huurverhoging plaats naar meer marktconforme huren. Dat is helaas noodzakelijk om de business case per huis/stichting mogelijk te maken. Door de huren in de eerste jaren langzaam te verhogen ontstaat de cashflow om saldo op te bouwen om de leningen af te lossen. De huren worden bepaald volgens het wettelijke puntensysteem.
• Het huis wordt verduurzaamd (isolatie, dubbel glas en warmtepomp).
• Het RHF krijgt inzicht in de financiële administratie van de stichting en heeft een jaarlijks gesprek.
• Er is een reserveringsquotom voor onderhoud. Reserveringen voor onderhoud worden ook besteed.
• Definitie van een aantal wanprestaties geeft het RHF de mogelijkheid geven tijdig in te grijpen bij de stichting.
• De stichting stemt toe en handhaaft op de gedragscode van het DSC.
• Statuten van de stichting zijn acceptabel voor het RHF.

Hoe kan een huis de lening aan het RHF terugbetalen?

De stichting dient een een businessplan in naar het model van de Vaco en het RHF. Wanneer het huis wordt aangekocht vindt er in de regel een huurverhoging plaats naar meer marktconforme huren. Dat is helaas noodzakelijk om de business case per huis/stichting mogelijk te maken. Door de huren in de eerste jaren langzaam te verhogen ontstaat de cashflow om saldo op te bouwen om de leningen af te lossen. De huren worden bepaald volgens het wettelijke puntensysteem. RHF wordt eerder afgelost dan de eigen inleggers. De inleggers ontvangen pas cash rente wanneer het RHF is afgelost. Zij zijn oprentend en achtergesteld.

Hoeveel huizen zijn er inmiddels aangekocht?

Er zijn 20 huizen aangekocht. 17 Huizen zijn in gesprek om gefinancierd te worden door het RHF. Het RHF kan inmiddels alle cases van deze huizen onderling vergelijken aan de hand van de gestandaardiseerde business cases. 

Wie zijn er bij het project betrokken vanuit de reünisten?

Het project is na initiatie in 2024 door meerdere reünisten begeleid.  Betrokkenen zijn in het VOL Bestuur [met name Peter Potters (1986) en Jan Eisde van Melle (1994)], SDSG [huizen stichting, penningmeester Paul van Keep (1980)], Bas van Heel (1980), Michiel Wentges (1983), Mark Davids (1989), JP Ellerbroek (1983), Jan Dirk van Bokhoven (1975), Gus Gevaerts (1974) en nog meerdere reünisten met speciale expertise (bouwadvies bijvoorbeeld).

Wie vormen de directie van het RHF?

De directie van het RHF wordt gevormd door

Gijs de Reuver (1986)

Daniël Frijns (1988)

Jan Willem Köhne (1989)

Marc Goemans (1985)

Welke externe partijen hebben naar elementen van het RHF gekeken?

Onze stukken zijn beoordeeld en goed bevonden door KPMG Meijburg Legal. Het RHF is aangemeld bij de AFM maar is niet prospectus plichtig. ABNAmro, Rabobank hebben onze structuur bekeken en goedgekeurd. Dit geldt ook voor RNHB (een zeer grote hypotheekverstrekker) en twee notarissen. 

Wat is de procedure om een obligatie aan te kopen?

De procedure voor het aanschaffen van obligaties gaat als volgt

Stap 1A – inleggen als particulier:

• Invullen inschrijfformulier.
• Aanleveren kopie identificatie bewijs.
• Recent bankafschrift ter verificatie van het woonadres en IBAN met voldoende saldo ter dekking van de aankoop van de obligatie(s).
• Let-op: Pagina 10 voor Politiek Prominente Personen.

Stap 1B – inleggen als ondernemer 

• Invullen inschrijfformulier.
• We verwijzen naar het formulier op pagina 7, 8 ,9 voor de verschillende opties afhankelijk van de ondernemingsstructuur.

Stap 2

• RHF voert de KYC/CDD uit n.a.v. de WFT (Wet Financieel Toezicht).
• RHF stuurt de obligatie overeenkomst op naar de reünist/lid.

Stap 3

• Reünist/lid stort obligatie bedrag op de rekening van het RHF.
• Reünist/lid retourneert de ondertekende obligatie overeenkomst.
• Reünist/lid stuurt een kopie bankafschrift van de transactie naar de rekening van het RHF (indien niet aangeleverd in stap 1A).

Stap 4

• RHF stuurt de tegen getekende obligatie overeenkomst op.

Aangehecht drie documenten:

• Flyer
• Inschrijfformulier
• Voorbeeld obligatie 

We kunnen e.e.a. verder toelichten, we zien je inschrijving graag tegemoet.

Kan ik mijn obligatie tussentijds verkopen?

De obligaties zijn voorbehouden aan de leden en reünisten van het DSC. Dit is een voorwaarde voor het regime dat de AFM stelt voor het RHF. Vererving naar partners en kinderen is toegestaan. Verdere vervreemding niet.

Wanneer een obligatie houder dringende redenen heeft om de obligaties te willen verkopen dan zal na een verzoek, de directie helpen om kopers te vinden onder de andere leden of reünisten. De directie kan desgevraagd een advies uitbrengen over de waarde van de obligaties.

De obligaties staan op naam. Een onderhandse verkoop binnen de kring van het DSC dient bij de directie aangemeld worden. Na het doorlopen van de KYC/CDD procedure voor de nieuwe eigenaar van de obligaties ontstaat de mogelijkheid van doorverkoop binnen de kring van het DSC.

We verwachten dat incidenteel huizen/stichtingen zullen aflossen op de leningen. Dit moment kan de directie ook gebruiken om obligaties vervroegd af te lossen naar obligatie-houders die daar een verzoek voor hebben ingediend bij de directie.